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風が気持ちよい季節になってきましたね。

こんにちは、カトウです。

いよいよ、東京・青梅での生活も残すところあと3日となりました。

しかしなんだろう、全く移住する実感がまだ湧かないんですよね~。嵐の前の静けさなのかな。

着々と準備は進んでいて、引越しに関しては荷造りして当日を迎えるだけ。移住先でお借りする田んぼも先日草取りをして苗もそろそろ届くので、すぐに田植えも始められる状態です。

あとは、楽しむだけかな!

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2018.04.18

移住先で借りる予定だった空き家の改修を断念した話

2018.04.14

さて、約半年にわたって移住の準備をしてきたわけですが、結局カトウ家では普通のアパート暮らしというプレ田舎暮らしでスタートすることになりました。

これまでの過程で調べている中で、「空き家を借りるときの賃貸契約」についての情報が意外と少ないなと感じたので、今回は自身の経験も交えて記事にしてみることにしました。

これから田舎に移住したいという人の役に立てれば嬉しいです。

それでは、ごゆっくりどうぞ!

まずは今回の話の前提

先日訪れた飯高壇林

田舎で空き家を借りるのにも、「自治体の空き家バンクを利用する」とか「不動産屋さんで”田舎暮らし向け物件”の相談をする」とか様々な入り口があります。

しかし、その場合の多くはトラブル防止の観点から、仲介してくれる宅建取引業者さんが決まっているので、そこまで自分で調べる必要はありません。

今回は僕の体験ベースで話を進めていくので、「空き家の大家さんと直接交渉」というケースに絞ってお話をしていきます。

どうやって空き家を探してきたか

空き家バンクなども探しているけど、僕が一番頼らせていただいているのは移住の先輩達。

地元で「空き家になってしまったが、どうしたら良いかわからない」という方がいれば紹介してくれたりと、大変お世話になっています。

「空き家で困っている大家さん」と「その家を貸してほしい人」が出会えれば、本当に双方にとって良いことだと思ってます。

ウチは住めなかった家でも他の人が借りられたら良いし、今までの出会いはこれからも大切にしていきたいです。

空き家の賃貸契約について

さて、以前の記事に書いた通り、ウチは1件の空き家を断念してしまったのですが、そのときに少しずつ進めていた契約の話を体験ベースで解説していきます。

その前に…そもそも契約書は必要なのか

先日訪れた飯高壇林

まず最初にぶち当たった難問がこれ。「あれ?みんなどうしてるの??」と調べまくりました。

僕の見解としては、「口約束も契約にはなる」というところ。

その根拠としては不動産ジャパンさんのコチラのページに「普通借家契約の方法は書面でも口頭でも良い」と記載があったからです。

大家さんが「書類なんかいらないよ~」と言って、家賃がいくらとか直接口頭で約束している人も多いように思います。

大家さんとの信頼関係で成り立つので、気持ち良いお付き合いが出来れば、それもまた素敵な関係性かもしれません。

ただし、その場合は全て自己責任ですのでご注意を!

空き家の賃貸借契約書を交わす方法

ウチのケースでは、お互いに初めてのことなので契約書を交わすという前提で話が進んでいきました。

そして次に出てきた疑問は「契約書はどうやって交わすのか?」ということ。

これには2通りの方法があります。

契約書を自作して大家さんと直接交わす

先日訪れた飯高壇林

「賃貸契約を結ぶには宅建取引業の資格が必要」と誤解をされている人も多いのではないでしょうか?

僕もそのうちの一人でした。

しかし、調べてみると「賃貸契約の仲介をする場合には、資格者が”重要事項説明”をしなければならない」ということで、大家さんと直接契約を結ぶ場合には必要ないようです。

ネットで探せば書式が色々出てきますが、割と簡易的なのはこのあたりかと思います↓

ロイズ司法書士事務所

土井会計事務所

あとは、借主負担で修繕を行っていくというのが空き家の賃貸ではよくあるケースだと思うので、国土交通省の「DIY型賃貸借」についての冊子とかを参考にカスタマイズすると良いかなと思います。

その場合はコチラの記事が参考になります。

(偶然にも、同じ加藤さんのブログでしたw)

もしくは不動産屋さんに賃貸契約の仲介をしてもらう

先日訪れた飯高壇林

空き家の賃貸契約を結ぶ方法としては、意外とカッチリしたやり方かもしれません。

とはいえ、大家さんも僕も初めてのことだからということで、ウチのケースではこの流れとなりました。

ただし、不動産屋さんだから安心!ということでもなくて、注意したいことはあります。

それは、快く引き受けてくれない場合があるということです。

それもそのはず。「他所モンの素人が縄張り荒らしてくれるんじゃねぇよ!」という気持ちもあるかと思います。

そして、賃貸の仲介手数料は「家賃の1ヶ月分+消費税」と法律で定められているそうです。つまり、家賃が安ければ安いほど、不動産屋さんの利益は少なくなるということ。

正直そんな利益が薄い契約の相手をしたくない気持ちもわかりますし、繁忙期をなるべく避けるなど、できるだけ双方に気持ち良い取引を心掛けたいものです。

空き家の賃貸借契約書を交わす前に決めておきたいこと

先日訪れた飯高壇林

では、仲介をお願いする不動産屋さんも決まって現地調査をお願いしたときに「契約書を作成するのに必要な情報」として以下のことを中心に3者間で確認しました。

※事前に取り決めていたことも含めて確認

  • 貸主と借主の契約者
  • 家賃、敷金、礼金、更新料
  • 普通借家契約 or 定期借家契約
  • 家財保険に加入について
  • 管理修繕は借主負担とすること

などなど。

いくつか詳しくお話していきます。

貸主と借主の契約者

空き家物件についてよく聞く話で、「その家は誰の所有になっているか?」ということがあります。

僕が体験した今回のケースでは、相続権が大家さんのご兄弟で3等分になっている状況でしたがハッキリとしていたので助かりました。この場合は「貸主として契約する人を決めた方が、家賃の振込などやり取りがしやすい」ということでした。

普通借家?定期借家??

先日訪れた飯高壇林

そもそも、あまり聞きなれない言葉ですが、要は「契約期間の定めがあるか」という違いです。

簡単にいうと、定期借家では「更新」という概念がなく、期間満了で契約は終了して、双方合意すれば再契約という流れです。

そして、ここが重要なのですが、普通借家では「貸主に正当な理由(他に住む場所がなくなった、借主が家賃を滞納した等)がなければ、貸主は更新の拒否が出来ない」と法的に決まっているようです。

この話を聞いて、あなたはどう感じますか?

貸す側の気持ちを考えると、「普通借家だと少し心配」となることもあると思います。

ここは完全に大家さんの意向次第です。ただ、事前に自分からもこういう違いがあるということは話しておけば、お互いにフェアというか気持ちが良いのではないかと後で考えました。

管理修繕について

先日訪れた飯高壇林

最後は管理修繕について。空き家物件は往々にして貸主が自分で直していくパターンが多いかと思います。もちろん、その過程も醍醐味の一つです。

しかし、ここで問題になるのが、「直した箇所は誰の所有物になるか?」ということと「原状回復はどうするか?」ということです。

通常の賃貸物件は原状回復が原則ですよね。ところが、空き家をお借りするとなると「自分で直すところから始まる」ことが多いわけです。

実はこの部分、当事者同士で取り決める必要があります。ただし、「都度確認すること」とか「退去時に話し合う」などとすることも可能です。

僕のケースではまさにそれで、全部が全部を契約でカッチリ固めなくても、大家さんとの話し合いで気持ち良く解決できれば良いという考え方でした。

もっと詳しく知りたい人には、国土交通省の「DIY型賃貸借のすすめ」が参考になるのでオススメです。

まとめ

ここまで話をキッチリ進めてきて「ヤバイ、住めないかも…」となってしまったので、大家さんや不動産屋さんをはじめ、お世話になった皆さんには本当に心苦しい決断となってしまいました。

しかし、僕がこれまでに仕入れた情報が、これから田舎に移住をして空き家を借りたいという人のお役に立ってくれればと思って、ここまで綴りました。

もし質問とかあれば、コメントやコンタクトフォームツイッターでも何でも。

お気軽にご連絡ください!

最後まで読んでくれて、ありがとうございました!!

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